正確認識什么是物業(yè)費？首先，我們先來說說什么是物業(yè)費？物業(yè)費包括啥？物業(yè)費不包含什么？哪些事是物業(yè)公司的事？物業(yè)公司應(yīng)當履行哪些義務(wù)？哪些事是物業(yè)公司的事？哪些事開發(fā)商和供水供電供氣通訊部門的事？哪些事是居委會、派出所、城管等政府職能部門事，有助于我們分清是非、化解物業(yè)矛盾和糾紛。

No.1 什么是物業(yè)費？

物業(yè)費又稱物業(yè)服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，而向業(yè)主或使用人收取的費用。

No.2 物業(yè)費包括什么？

一般來說，物業(yè)費主要包括以下幾個部分：

1、物業(yè)管理區(qū)域的綠化養(yǎng)護費用；

2、物業(yè)管理區(qū)域的清潔衛(wèi)生費用；

3、物業(yè)管理區(qū)域的秩序維護費用；

4、辦公費用；

5、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部位的日常運行、維護費用；

6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

7、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部位及公眾責任保險費用；

8、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

No.3 物業(yè)費不包括什么？

許多業(yè)主對物業(yè)費的認知有誤區(qū)，就是認為物業(yè)費里什么都包含，但其實并非如此，以下幾個方面就不包含在物業(yè)費里：

1、住宅內(nèi)部設(shè)施設(shè)備維修費用。其實就是說，如果你家里的電燈壞了、水龍頭壞了、馬桶堵了等，物業(yè)公司是不會管的，因為這不歸他們管，而且即使物業(yè)為你們提供了這些維修服務(wù)，他們也是可以收費的。

2、因建筑質(zhì)量導致的種種問題而產(chǎn)生的費用。比如滲水、漏水、裂縫等，物業(yè)也是不管的，但是他們有義務(wù)替你向開發(fā)商反映，然后你可以再與開發(fā)商協(xié)商處理。

3、公共設(shè)備的大中修費用及重大部件更換費用。公共設(shè)備的大中修費用及重大部件更換費用也不包含在物業(yè)費里，但是可以用維修資金解決。
 

其次，我們來說說哪些事是業(yè)主自己的事？哪些事是開發(fā)商的事？哪些事是相關(guān)部門的事？哪些事是相關(guān)企業(yè)的事？
 

No.1 這些事是業(yè)主自己的事

家里的門窗框、門窗把手壞了，水閥、水龍頭壞了，開關(guān)壞了、電源短路了，座便箱浮球不好用，室內(nèi)墻皮脫落了等等，這些分戶以內(nèi)的業(yè)主自用部分，維修也好，更換也好，都是業(yè)主自己的事，不是物業(yè)公司的事。

過去，房屋的所有權(quán)是政府或產(chǎn)權(quán)單位，這些事都該政府或產(chǎn)權(quán)單位管，現(xiàn)在房屋的所有權(quán)是業(yè)主，所有權(quán)內(nèi)的事（不包括共有部位和共用設(shè)施）都該業(yè)主自己管。

這些事也可以委托物業(yè)公司，但不屬于物業(yè)公司的管理服務(wù)范圍，而屬于有償服務(wù)范。

另外，召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會、選聘或解聘物業(yè)公司、簽訂物業(yè)委托服務(wù)合同、制定管理規(guī)約等，這些也都是全體業(yè)主的事。

No.2 這些事是開發(fā)商的事

保修期內(nèi)，以及保修期內(nèi)沒修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛(wèi)生間和廚房防水等問題，都是開發(fā)商的責任，與物業(yè)公司沒有關(guān)系。

由于新建小區(qū)的物業(yè)公司大部分隸屬開發(fā)商，不少業(yè)主把應(yīng)由開發(fā)商負責的問題都記到物業(yè)公司的賬上，認為物業(yè)管理服務(wù)不到位。其實，開發(fā)商將房屋賣給業(yè)主后，房屋產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主而不屬于開發(fā)商，是選擇開發(fā)商所屬的物業(yè)公司還是選擇其他的物業(yè)公司，由業(yè)主通過業(yè)主大會來決定。

換句話說，不管是開發(fā)商所屬的物業(yè)公司還是其他物業(yè)公司，都不承擔應(yīng)由開發(fā)商承擔的責任。

No.3 這些事是相關(guān)部門的事

指導業(yè)主召開業(yè)主大會、監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)、調(diào)節(jié)物業(yè)矛盾糾紛、查處業(yè)主家里被盜、處理違章搭建、違規(guī)改裝修住房、業(yè)主占用綠地和道路等等，這些事是政府主管部門、街道社區(qū)、轄區(qū)公安部門的事，不是物業(yè)公司的事。

這些事情，有的與物業(yè)公司沒有直接關(guān)系；有的物業(yè)公司有責任協(xié)助相關(guān)部門工作；有的物業(yè)公司有責任勸阻、制止或向主管部門報告。

No.4 這些事是相關(guān)企業(yè)的事

業(yè)主家里的供水、供電、供氣、供暖、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等方面的問題，由社會公共事業(yè)企業(yè)或運營商負責解決，也不是物業(yè)公司的事。

《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取費用”。

最后，我們再來說說，哪些事是物業(yè)公司的事？物業(yè)公司應(yīng)當履行哪些義務(wù)？

《物業(yè)管理條例》規(guī)定：物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。也就是說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)項目和服務(wù)標準，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)活動中應(yīng)當履行下列義務(wù)：

1、按照物業(yè)服務(wù)合同、國家有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范提供物業(yè)服務(wù)；

2、在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方法、維護要求、注意事項等有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；

3、按照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；

4、定期對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行養(yǎng)護，按照物業(yè)服務(wù)合同約定組織維修；

5、做好物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新及其費用收支的各項記錄，為業(yè)主提供免費查詢服務(wù)，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)賬冊；

6、聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進和完善物業(yè)服務(wù)；

7、對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政主管部門報告；

8、法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。