部分城市再現(xiàn)兩成首付

在所有的調(diào)控政策中，降低首付無疑是實質(zhì)性的鼓勵消費、激活市場交易的政策。因此，山東菏澤降低首付的消息，在市場上一時引起轟動。

實際上，菏澤幾年前就存在穩(wěn)樓市的舉動。2018年，菏澤打響了取消限售第一槍，隨后帶來了地產(chǎn)股好轉(zhuǎn)。但在地產(chǎn)行業(yè)整體降溫、國內(nèi)三四線城市調(diào)整加劇的背景下，自去年10月起，菏澤房地產(chǎn)市場成交下滑明顯。

彼時，信貸利好信息頻頻，中央也頻頻釋放信貸政策好轉(zhuǎn)消息，對于城市執(zhí)行層面，近期有城市銀行下調(diào)了利率，但并未有降首付舉動，菏澤此次算是給當(dāng)?shù)貥鞘凶⑷胍粍?ldquo;強(qiáng)心劑”。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心負(fù)責(zé)人王小嬙認(rèn)為，菏澤本次政策更大的意義在于加強(qiáng)行業(yè)信心，與2018年打響取消限售第一槍類似，本次也會同樣加強(qiáng)全國市場預(yù)期;其次，降首付也有利于剛性需求釋放，對促進(jìn)合理購房需求有著積極意義，符合政策基調(diào)，預(yù)計后期會有三四線城市跟進(jìn);再次，菏澤降首付對房企也有積極作用，今年上半年仍是房企還債高峰期，首付降低、信貸政策放松等實質(zhì)利好對于房企來說顯得尤為重要。

除了菏澤，春節(jié)前，重慶、江西贛州已默默降低了首套房貸利率及首付比例。去年年底，重慶個別銀行針對首次買房、首次貸款客戶，把貸款額度從70%提高到80%，也就是可以首付兩成購房。而就在前不久，銀保監(jiān)會有關(guān)人士談到保障剛需時，曾指出在首付和利率上支持首套房購房者。在去年樓市供應(yīng)量、成交量均下降的贛州，一些銀行同樣也可以做到兩成首付購房。

“商貸首付降低、利率下調(diào)等措施，屬于力度大、影響大的措施，預(yù)計會對市場成交有一定激活作用，加快準(zhǔn)購房客戶進(jìn)場，提升交易量。”中指研究院華中市場中心主任李國政認(rèn)為，首付、利率的調(diào)整主導(dǎo)權(quán)在于金融機(jī)構(gòu)，按照央行和銀監(jiān)會的相關(guān)政策文件，20%是非限購城市首付的最低要求，也就是說，當(dāng)前的調(diào)整動作，依然在政策規(guī)定的框架內(nèi)。

各地出臺政策保障剛需

進(jìn)入2022年以來，全國房地產(chǎn)環(huán)境基本延續(xù)去年末趨勢，中央及地方紛紛釋放正向信號，市場環(huán)境持續(xù)改善。

1月16日，國家發(fā)改委在《國家發(fā)展改革委關(guān)于做好近期促進(jìn)消費工作的通知》中強(qiáng)調(diào)了支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。中國人民銀行在2021年第四季度貨幣政策執(zhí)行報告中表示，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，維護(hù)住房消費者合法權(quán)益，更好滿足購房者合理住房需求。

地方層面，多個省市相繼落地房地產(chǎn)紓困政策。黑龍江、江蘇、浙江、廣東等地在今年的政府工作報告中明確表示，要更好滿足購房者合理住房需求。1月26日，安徽省發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步做好近期促進(jìn)消費工作若干措施的通知》，引導(dǎo)房產(chǎn)、汽車、家電銷售企業(yè)在春節(jié)假期通過分期免手續(xù)費、贈送抵扣券、降低首付比例、補(bǔ)貼置換等方式，擴(kuò)大大宗商品消費。

一段時間，公積金貸款也相對吃緊，近期也有放寬松。1月22日，湖北宜昌、荊州、荊門、恩施發(fā)布消息，四地住房公積金將實現(xiàn)一體化，包括政策互通、信息互通、購房互貸、還貸互提、風(fēng)控互助、業(yè)務(wù)互學(xué)。廣西南寧提升公積金貸款額度，首套最高額度從60萬元提升至70萬元，二套最高額度從50萬元提升至60萬元，并將二套房首付比例降至30%。浙江衢州發(fā)布公積金新政，公積金貸款額度調(diào)整為家庭最高80萬元，個人最高50萬元。

此外，部分城市還通過財稅刺激托底樓市。在廣西玉林，新市民購買90平方米以下首套新房、每套補(bǔ)貼6000元，購買90平方米以上首套新房、每套補(bǔ)貼1萬元，并給予50%的契稅補(bǔ)貼。在四川瀘州，符合條件的人才在中心城區(qū)購買首套新房，可享受最高200萬元/人的人才安居補(bǔ)助。

克爾瑞研究中心認(rèn)為，無論是放松公積金貸款，還是非限購城市重啟最低首付20%，都是在現(xiàn)有房地產(chǎn)信貸政策框架范圍內(nèi)的適度調(diào)整，并不代表房地產(chǎn)信貸政策根本性轉(zhuǎn)向。

1月住宅價格環(huán)比降勢減弱

李國政表示，2022年至今，按照“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”最新指導(dǎo)精神，著眼于“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期”，更好滿足購房者的合理住房需求，全國已有近30個城市出臺各種類型的政策。其中，屬于定向?qū)捤傻恼咧饾u增多，主要出現(xiàn)在三四線城市，涉及落戶放寬、購房補(bǔ)貼、公積金額度提高等方面，這是地方政府可以主導(dǎo)的范疇。但從效果來看，并未改變?nèi)木€樓市成交低迷的發(fā)展軌跡，因此，各方面的力度也在不斷加大。

“銀行對信貸政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，下一步或許有一二線城市跟進(jìn)，但首付降低的難度更大，畢竟這屬于加杠桿行為，不太符合主基調(diào)。”李國政認(rèn)為，目前，武漢優(yōu)化了限價措施，降低了落戶門檻，也有個別商業(yè)銀行實質(zhì)性降低房貸利率，還有行政區(qū)出臺了人才購房補(bǔ)貼措施。不過，作為國家中心城市，武漢的調(diào)控政策一直偏緊，限貸、限購的影響更加關(guān)鍵。根據(jù)預(yù)測，武漢市統(tǒng)一調(diào)整的可能性不大，有可能根據(jù)區(qū)域供需狀況、庫存情況，施行差別化政策，也就是從因城施策，具體細(xì)化到因區(qū)施策、因企施策。

市場環(huán)境持續(xù)改善，在房價上也有所體現(xiàn)。2月21日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月份，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比降勢減弱，同比漲幅總體回落。武漢新建商品住宅銷售價格環(huán)比上月上漲0.3%，同比上漲3.2%;二手房環(huán)比上月下降0.3%，同比上漲1.3%。

從1月份70城新建商品住宅房價指數(shù)來看，新建商品住宅上漲城市數(shù)量28個，較上月增加13個;持平城市3個，較上月減少2個;下跌城市39個，較上月減少11個。從漲跌幅情況來看，70城平均跌幅為0.04%，跌幅較上月收窄0.24個百分點;上漲城市平均漲幅0.46%，環(huán)比漲幅擴(kuò)大0.19%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析認(rèn)為，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.6%，其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、0.5%和0.5%;二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%;三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個百分點。整體來看，一線和二線城市新房價格止跌轉(zhuǎn)漲，樓市韌性顯現(xiàn)，且一線城市漲幅領(lǐng)跑，北上廣深價格全線上漲。

在業(yè)內(nèi)看來，今年房貸政策松動、利率下調(diào)、信貸額度充裕，是剛需一族“上車”的好機(jī)會。不過，李國政提醒，由于地產(chǎn)行業(yè)集聚的風(fēng)險仍在釋放，問題房企的資金狀況依然不容樂觀，為了規(guī)避風(fēng)險，務(wù)必要選好企業(yè)、樓盤和地段。

來源： 楚天都市報