自如規(guī)模突破100萬間，對中國長租行業(yè)意味著什么？

文/吳其倫

中國長租企業(yè)躋身“世界級”

“《三體》熟悉吧？”談起自如，分析人士黃俊維卻聊起了科幻。

“《三體》問世之前，中國科幻文學的層次并不高，可以說《三體》將中國科幻提升到世界級。自如在目前的長租行業(yè)中，就扮演著《三體》的角色。”黃俊維說。

據(jù)悉，長租企業(yè)自如的房源數(shù)量已經(jīng)突破100萬間，規(guī)模上進入世界級序列。而在國內，自如與行業(yè)第二梯隊徹底拉開差距——以行業(yè)前十而論，自如的規(guī)模幾乎相當于其余九名的總和。

可以說，自如的發(fā)展速度非常迅速。2016年底，中央經(jīng)濟工作會議中首次提出“房住不炒”，此后長租行業(yè)迎來蓬勃發(fā)展期，彼時自如的規(guī)模約為35萬間。三年來，自如以每年“兩個青客”的速度增長。

事實上，規(guī)模上的突破，并非“世界級”最重要的標準，這“100萬間”之所以值得稱道，根本原因在于與規(guī)模相匹配的支撐能力。黃俊維舉例說：“劉邦最多只能帶兵十萬，超過他的極限就得‘爆雷’，但是韓信點兵多多益善，因為他有與超大規(guī)模相匹配的支撐能力。”

 

言外之意，超大規(guī)模背后的支撐能力才是重點，強大的支撐能力與超大規(guī)模的結合，才是自如可以被稱作“世界級”的原因。

就在一個月前，業(yè)內某知名集中式長租公寓CEO在接受采訪時表示，10萬間是長租企業(yè)很難跨越的門檻。“5萬間之內尚可以肩拉手扛，但在10萬間以上，意味著管理半徑急劇擴大，如果沒有強大的管理工具和平臺、非常好的組織文化、非常強的企業(yè)管理組織能力，就會很難突破。”

十萬間尚且如此，那么百萬間呢？

足夠的體量，讓自如有勇氣去改變更多東西。熊林表示，“這意味著自如進入了定義中國新一代居住方式的階段，我們希望自己是中國人租房和生活服務的首選平臺。”

但“欲戴皇冠，必承其重”。

每當自如的規(guī)模有所突破，熊林都默默問自己這樣一個問題：“你還能不能像一家小公司一樣運轉，讓每一單客戶需求都能得到及時解決？”達到100萬間后，自如面臨的困難指數(shù)成倍增加，熊林也表示，從未像今年這樣強烈地認識到，自如是一家如此需要強大管理能力和系統(tǒng)能力的公司。

自如的方式是“精耕細作”，這是規(guī)模增長達到質變后的客觀要求。顯然，100萬間就是量變到達質變的節(jié)點。

長租模式走通，引領行業(yè)告別粗放

目前，自如已逐步構建起了“精耕細作”的能力。

首先是運營管理能力。據(jù)了解，“科技屬性”在自如運營體系中的比重越來越高，其CTO王迪表示：“運營和科技是自如的雙翼，兩者互相增益”。2019年，自如科技團隊的目標是“打造業(yè)界領先的租住產(chǎn)業(yè)智慧化平臺”，其作用在于加強租住領域全鏈條的數(shù)字化、數(shù)據(jù)化和智能化的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)能力。“主要包括智慧經(jīng)營、智慧運營、智慧裝修、智慧服務、智慧組織五大板塊，其中有二十多項核心能力，上百個子系統(tǒng)。數(shù)據(jù)在自如內外部的日均交互次數(shù)可達3.4億次。”王迪說。

也有越來越多的生產(chǎn)力工具被應用到具體業(yè)務中，包括應用于研發(fā)的工程效率平臺、賦能到一線業(yè)務的智慧系統(tǒng)等。舉例言之，自如的每一位管家都擁有“超級管家”系統(tǒng)，打開后就可以看到當日的待辦事項，管家要在規(guī)定時間內完成客戶需求。

此外，管家在“超級管家”系統(tǒng)中既可以了解區(qū)域內每一套待租房屋的情況，也可以幫助新租客高效找房、幫助新業(yè)主提供專業(yè)的委托方案。如有需要，管家甚至可以隨時調度公司中后臺支持，為客戶服務。

除運營管理能力外，自如的產(chǎn)品和服務能力也得到更新。過去的一年里，自如在產(chǎn)品和服務品質上持續(xù)鉆研。

產(chǎn)品側上，以“深呼吸2.0”為例，這是一個致力于改善空氣質量的項目，其核心是“標本兼治”——治標方案包括配置凈醛空氣凈化器、智能新風機等設備；治本方案包括升級裝修主輔材、家具板材等材料。據(jù)了解，其中家具板材的甲醛釋放量僅為國標E1級的1/8。

為滿足用戶需求，自如也在智能家居上發(fā)力。熊林稱，在未來的一段時間內，自如將在新出租的房子里配備全套的智能家居。他列舉了一個很有愛的場景：一個自如客出去旅行的時候，如果怕家里的貓?zhí)珶崃?，可以在APP打開空調，讓“貓主子”舒服一點。

服務側上，自如業(yè)主端的凈推薦值（NPS）已提升至72.1%，租客端的凈推薦值已提升至49.0%，綜合凈推薦值已達60.55%。這表示自如的用戶忠誠度非常之高，通過一組對比或許能夠說明這個數(shù)字的意義——2018年，寶馬公司的NPS為45.2%，星巴克的NPS為21.7%。調查顯示，大部分公司的NPS值還是在5%－10%之間徘徊。

第三是行業(yè)標準化推動能力。長租行業(yè)作為一個新生行業(yè)，統(tǒng)一的標準尚未建立，自如作為行業(yè)執(zhí)牛耳者，累計已有300萬租客、45萬業(yè)主在自如平臺上享受服務，標準化的要求非常迫切。100萬間的規(guī)模，讓自如在關注自身以外，也更加關注整個行業(yè)的規(guī)范發(fā)展。

因此自如做了非常多標準化方面的努力，包括在行業(yè)中率先發(fā)布“深呼吸1.0”“深呼吸2.0”標準，并聯(lián)合中國標準化協(xié)會、中國標準化研究院等國家級科研機構，推動標準化建設。自如也參與到了《長租公寓評價規(guī)范》的主要編制工作中，其中“深呼吸2.0”標準有望沖刺該標準評級中的“領先評級”。

可以說，自如已經(jīng)完成了新一輪的“系統(tǒng)升級”，運營管理能力、產(chǎn)品服務能力、行業(yè)標準化推動能力以及科技的加持共同構成了自如躋身“世界級”的基礎。據(jù)悉，自如的北京、上海兩城市也已實現(xiàn)盈利，對于行業(yè)來說，這意味著從運營管理到商業(yè)模式，長租模式已經(jīng)徹底走通，具備了走向世界舞臺的能力。眾多對長租模式能否成立的質疑可以暫時停止了。

可以預見，會有更多的長租企業(yè)向自如學習發(fā)展經(jīng)驗，成熟的標桿企業(yè)出現(xiàn)，將引領行業(yè)逐漸告別“摸著石頭過河”階段，迎來新一輪快速發(fā)展期——就像一款非常艱難的闖關游戲，有玩家率先通關，作出攻略，后來者顯然要輕松許多。

100萬間只是起點，行業(yè)未來廣闊

當然，在中國廣闊的市場中，一家長租企業(yè)規(guī)模達到100萬間只能算作一粟。但這是一個非常良好的起點——此前行業(yè)在摸索中前進、在爆雷中前進、在流血上市中前進，目的是為了活下來，解決溫飽問題。

而自如這次突破后，其目標不再是活下來，而是怎樣活得更好，怎樣為用戶、社會創(chuàng)造更多價值，它所要解決的是“小康問題”。

這是長租行業(yè)的真正起點，代表著行業(yè)走上“正路”。

另外，長租行業(yè)的規(guī)模還遠遠不能滿足中國發(fā)展的需求，也還只是處于起點位置。目前中國的城鎮(zhèn)化率約60%，發(fā)達國家的城鎮(zhèn)化率一般在75%-80%，以中國的人口總量計算，城鎮(zhèn)化率每提升1%，就意味著有1400萬人脫離農村。因此，“在未來，中國會形成10個人口超過千萬的城市群，而這些城市群就在自如布局的9大城市附近。”自如COO梁占華表示。

即便在當前，也有大量的租房需求沒有得到滿足，中國的流動人口約為2.45億，這些人大多集中在大城市。據(jù)北京日報報道，中國諸多新一線城市都存在租賃房源的供需缺口，另外黑中介叢生，租客權益難保障，而機構化租賃企業(yè)是解決上述問題的生力軍。

隨著新一代年輕人住房觀念的改善，以及土地財政轉型、存量房時代的趨勢日益明顯，機構化租賃的空間將越來越廣闊。但據(jù)梁占華介紹，在中國的租賃產(chǎn)業(yè)中，機構化租賃企業(yè)所占市場份額僅有5%，即便在租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)達的北京，機構化租賃企業(yè)所占的市場份額也不過15%。

因此，自如們還有很長的路要走，還有非常廣闊的空間可以闖蕩，淌過河流湖泊之后，另有星辰大海，100萬間不過是小小的路標。