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2020年3月10日,越秀地產(chǎn)發(fā)布2019年全年業(yè)績,2019年全年,越秀地產(chǎn)連同合營公司項目的累計合同銷售額約為721.1億元,同比上升24.8%,完成全年合同銷售目標680億元的106%;營收約為383.4億元,同比上升45%。權(quán)益持有人應占盈利約為34.8億元,同比上升27.7%。 在房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展放緩之時,成績只能代表過去,我們更應該關(guān)注的是房企獲取糧草的實力,這是房企的核心競爭力,是他們未來數(shù)年成績是否能夠依舊保持優(yōu)秀的根本。 充足的糧草儲備,將為未來的業(yè)績增長帶來源源不斷的動力。由此,越秀地產(chǎn)的多元化、特色化拿地方式就是一個值得觀察和思考的樣本,這是它馳騁賽場的“獨門武功”。 國企合作成增儲重要渠道 2019年,對越秀地產(chǎn)來說是多元納儲齊頭并進的一年。 國企合作、“軌道+物業(yè)”模式、城市更新、舊村改造等模式,不少房企躍躍欲試的土地儲備方式都為越秀地產(chǎn)所用,但這些納儲方式或多或少存在隱形準入門檻。 以國企合作拿地為例,國企集團軍大多傾向與同屬國資背景的企業(yè)組成聯(lián)合體。兼具“本土+國資”背景的越秀地產(chǎn)在拿地,尤其在優(yōu)質(zhì)地塊儲備上就具備獨特優(yōu)勢。 過去這一年,越秀地產(chǎn)新增優(yōu)質(zhì)土地27幅,通過國企合作模式增儲共8個項目,國企合作模式增儲占到新增地塊的約30%,為越秀地產(chǎn)帶來約149萬平方米土儲,約占新增土儲的19.3%,國企合作增儲已成為越秀地產(chǎn)重要增儲渠道。 越秀地產(chǎn)通過國企合作的方式,去年在廣州、江門、蘇州、嘉興和成都等共獲得8個項目。許多地方的國資平臺,擁有土地資源但開發(fā)能力相對較弱,他們都有對外合作的需求,這就是越秀地產(chǎn)的機會。 據(jù)悉,越秀地產(chǎn)國企合作模式已從大灣區(qū)走向華中、華東、北方和西部,且國企合作的朋友圈不斷擴大,可支撐其未來發(fā)展。 國資平臺的土地成本相對于公開招拍掛市場,會更加理性,也為越秀地產(chǎn)帶來更多增厚利潤的可能。“(這種模式)市場競爭沒有那么激烈,相對來說成本比較可控,盈利也是相對比較好一些,抗風險能力也是比較強。”越秀地產(chǎn)的管理層認為。 “軌交+物業(yè)”模式成功實施 近年來,隨著對“軌道+物業(yè)”模式的理解不斷加深,國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)逐漸認識到軌交項目對物業(yè)價值的天然帶動力、投資潛力大等巨大優(yōu)勢。 2019年2月,越秀地產(chǎn)引入廣州地鐵成為第二大股東,之后發(fā)展迅速;過去一年,越秀地產(chǎn)先后收購廣州的品秀星圖、品秀星樾和品秀星瀚三大地鐵上蓋物業(yè),總交易代價達230億元,新增總建筑面積約315萬平方米,約占集團總土地儲備的13.2%。 去年,“軌交+物業(yè)”項目品秀星圖、品秀星樾和品秀星瀚分別實現(xiàn)合約銷售額約32.27億元、15.28億元以及3.21億元。越秀地產(chǎn)董事長林昭遠指出,“軌道+物業(yè)”模式是越秀地產(chǎn)主要發(fā)展模式之一,未來會積極和廣州地鐵進行合作。 在“軌道+物業(yè)”模式助力下,越秀地產(chǎn)后續(xù)土地儲備及納儲優(yōu)勢會進一步釋放。根據(jù)廣州地鐵規(guī)劃,將努力實現(xiàn)線網(wǎng)里程從目前的478公里達到2023年的800公里,期間將新增33個場站綜合體,到2035年擴大至2000公里。越秀地產(chǎn)方面曾表示,目標是未來每年獲取1-2個軌交項目,每年新增土地儲備約100萬平方米。 城市更新創(chuàng)廣州速度 融資渠道的收緊對房企的影響是緩慢而持久的。 過去很長一段時間,民企由于身段軟、夠靈活而成為城市更新領域的重要參與者。但現(xiàn)在局面已逐漸調(diào)轉(zhuǎn),許多的舊村改造項目方,更愿意將與信用更好的國企來合作。 越秀地產(chǎn)抓住這一機遇。2019年7月和10月,越秀地產(chǎn)分別獲得廣州番禺區(qū)里仁洞村和廣州南沙東流村兩個村的舊改主體資格。其中里仁洞村擬改造面積約172萬平方米,改造后總建筑面積將達到約349萬平方米;東流村擬改造面積約為6萬平方米,改造后總建筑面積將達到約25萬平方米。兩個項目將帶來約163萬平方米潛在土儲。 據(jù)悉,越秀地產(chǎn)于2017年成立城市更新集團,其中有一個50人的小組在積極推進和對接相關(guān)項目,根據(jù)城市更新的進展做出專門安排。經(jīng)過近三年的發(fā)展,越秀地產(chǎn)在城市更新領域取得突破。里仁洞村項目于去年10月份正式啟動,東流村項目目前也在積極推進中。 越秀地產(chǎn)管理層指出,“國企在城市更新領域具有一定優(yōu)勢,里仁洞村項目落地后,很多村、區(qū)都主動找到公司,希望以國企的背景去推動舊村改造。” 業(yè)績可期券商投行機構(gòu)看好 國企合作、軌交+物業(yè)以及城市更新領域,是越秀地產(chǎn)近年來培養(yǎng)出來的多元化、特色化拿地渠道,也讓越秀地產(chǎn)在2020年具備更多對抗行業(yè)、外部環(huán)境周期的能力。 2019年,越秀地產(chǎn)在廣州、深圳、中山、江門、杭州、蘇州、嘉興、鄭州、長沙、青島和成都等11個城市新增優(yōu)質(zhì)土地27幅,總建筑面積約為771萬平方米,按權(quán)益計算建筑面積約為521 萬平方米。 從城市能級來看,越秀地產(chǎn)的土地儲備多數(shù)集中于人口凈流入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)的城市。越秀地產(chǎn)深耕大灣區(qū)、重點發(fā)展華東地區(qū)、華中地區(qū)、北方地區(qū)及西部地區(qū),進一步鞏固和完善“1+4”全國性布局。截至2019年12月31日,越秀地產(chǎn)總土地儲備約為2,387萬平方米,其中大灣區(qū)土地儲備占總土地儲備約51.7%。 此外,券商投行機構(gòu)對越秀地產(chǎn)未來的業(yè)績也頗為看好,興證國際證券在最近發(fā)布的一份研報中,給予越秀地產(chǎn)“買入”的評級,理由是:越秀地產(chǎn)完成了“一超三強”的全國化布局,銷售規(guī)模加速增長,引入廣州地鐵后,通過“軌交+物業(yè)”等多元方式擴充土儲,同時公司擁有通暢的融資渠道和超低的融資成本。 |
