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武漢法拍房經(jīng)常刷爆朋友圈，很多人抱著“撿漏”的想法想買法拍“上車”。法拍房有著其特殊的優(yōu)勢，也就必然有一定的風險。 買房是人生大事，還是要多考量。理性的選擇，以免后悔。 干貨！ 沒購房資格，買購房資格？買法拍破限購？不看完坑的就是你 所以本文，小編把關于法拍房的信息作了一番較為全面的整理，供大家了解參考。 01 法拍房的概念 法拍房是指遭法院強制執(zhí)行拍賣的房屋。 當債務人（業(yè)主）無力履行按揭合約或無法清償債務時，被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請強制執(zhí)行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權(quán)。 02 法拍房的來源 1，商業(yè)貸款產(chǎn)生。 購房人向銀行貸款購房的，在不能如期如數(shù)償還貸款時，銀行向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押貸款拍賣變現(xiàn)來償還貸款的； 2，民間借貸產(chǎn)生 比如：張三借李四的錢，約定以自有房產(chǎn)抵押給李四，到期不能還款，根據(jù)《擔保法》的規(guī)定，李四不能直接取得抵押房產(chǎn)，也只能向法院申請張三還款，并出示抵押或借款協(xié)議，要求法院在執(zhí)行階段拍賣張三的房產(chǎn)來還款； 3，司法沒收產(chǎn) 比如：刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產(chǎn)，如該財產(chǎn)涉及不動產(chǎn)，該不動產(chǎn)依法可進行拍賣，變現(xiàn)后的錢款收歸國庫； 4，無主財產(chǎn) 就是無人認領的房產(chǎn)。 03 法拍房的風險與規(guī)避風險的建議 1，關于房屋所有權(quán)證問題 1.部分法拍房可能在未交付、存在產(chǎn)權(quán)共有人的情況下拍賣或者前房主根本沒有取得產(chǎn)權(quán)證。沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證就需要看是否在房產(chǎn)管理局進行合同備案，而過戶這個問題不在法院拍賣管理范圍內(nèi)，需要拍賣人自行解決，這就可能出現(xiàn)無法過戶的情況。 2.按照規(guī)定，法拍房在競拍結(jié)束后，購房者需持法院出具的《執(zhí)行裁決書》、《協(xié)助執(zhí)行通知書》等文件，才能辦理過戶等手續(xù)。但文件何時出，需根據(jù)案件進展情況來定，個別復雜的案件能拖一年半載。 2，關于稅費等其他額外費用問題 1.一般的法拍網(wǎng)站，均會注明出讓方稅費是否由買方承擔以法院公告為準。而實務中，法院公告基本都會明確由買受人承擔房屋過戶的稅費、之前欠繳的物業(yè)費、水電費等費用，要注意的是，這其中隱藏著某些深水炸彈，有些法拍房甚至未繳清土地出讓金，買房在不知情的情況下拍賣下來時，則需繳納昂貴的土地出讓金。 2.如果該房產(chǎn)在此前還有過“非夫妻直系親屬之間贈與或繼承”的交易方式，那么再次過戶會產(chǎn)生20%的個人所得稅。 3.房屋或有出現(xiàn)抵押或者多次抵押的情況，尤其是民間借貸之間的抵押，因為后續(xù)所有費用均由拍賣人承擔，可能存在債務償還風險，甚至可能出現(xiàn)房屋被違法霸占無法收房或者收房后不斷有人上門騷擾的前情況。 建議 針對稅費,買受人有必要在競拍前，到房產(chǎn)、稅務部門進行核實，也可以找專業(yè)機構(gòu)對原房產(chǎn)情況進行調(diào)查來核算稅費； 針對其他費用，買受人有條件可實地看房，查實是否有欠繳物業(yè)費、水電煤氣費等額外費用。 3，關于買賣不破租賃的問題 1.基于房屋買賣不破租賃的原則，在法院決定拍賣之前就存在的租賃關系是受法律保護的，如果法院已認可了法拍房的租賃，就會在公告上明確優(yōu)先購買權(quán)人，且將租賃信息公示，并繼續(xù)允許承租人使用至租賃合同結(jié)束為止。 2.若房子公示的租賃期限較短倒還好，買受人等待一段時間即可入住。如果帶有較長甚至長達幾十年的租賃合同，一般很有可能涉及虛假租賃或其他問題，此時，買受人即使拍賣得到了該房屋的物權(quán)，也將長期無法入住。
3.有的原房主為了避免房產(chǎn)被拍賣，“精明”的簽訂一份超乎合理期限以及遠低于市場價格的房屋租賃合同，如20年、30年每年100元的租房合同，這種情況下買方不能強行要求租戶搬離。 建議 如前所述，拍賣之前合法的租賃關系受法律保護，但如果存在抵押在租賃之前，查封在租賃之前等情形，作為買受人可以要求承租人騰房。因此，對于拍品介紹僅顯示有租賃的房屋，一般是需要實地查看房屋的。 04 房屋質(zhì)量、系兇宅等瑕疵問題 1，一般的法拍房是意向買受人集中看房，看房時間并不長，如果未仔細查看，在入住法拍房后可能會發(fā)現(xiàn)一定的質(zhì)量問題或其他未發(fā)現(xiàn)的瑕疵。比如房屋破損、房屋漏水等情形，此類情況均屬于買受人需要自己“填坑”的范疇。 2，發(fā)生過各種非正常死亡案件的房屋，俗稱“兇宅”。由于中國人對風水，吉兇有獨特的要求，因此“兇宅”也屬于重大瑕疵的范疇。實踐中，部分買受人在成交后才發(fā)現(xiàn)是兇宅，如果法院已對于該瑕疵進行了公示，買受人也只能認栽，若法院未披露的，買受人可以重大瑕疵為由主張權(quán)利。 建議 建議買受人在拍賣前多去房屋實地了解，比如房屋是否已騰空，實際居住人的具體情況，房屋是否存在質(zhì)量問題，標的房屋是否存在其他未披露瑕疵等信息。 05 關于落戶與學位的問題 戶口屬于房屋買受后的添附權(quán)益。一般而言，法拍房都保留有原有住戶的戶口，而法院只能通過拍賣確認書、執(zhí)行裁定書等相關法律程序?qū)⒎课莺戏ǖ剡^戶給買受人，使得買受人拿到房屋產(chǎn)權(quán)，但是對于戶口是否必須強制遷出卻沒有強制性規(guī)定。因此，如果戶口的遷移或?qū)W位無法保障，對于有子女落戶入學需求的買受人，將會造成很大的影響，買受人應及時了解相關情況。 |
