|
武漢二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題！ 近年來(lái)，受房產(chǎn)市場(chǎng)供需變化影響，武漢的二手房房屋交易價(jià)格整體呈上升趨勢(shì)，實(shí)踐中出現(xiàn)了大量的因賣(mài)房人違約引發(fā)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。
在賣(mài)房人違約導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的情況下，買(mǎi)房人支付不同比例的房款，賣(mài)房人所承擔(dān)的違約責(zé)任亦不同。 小編今天的二手房知識(shí)點(diǎn)，就司法實(shí)踐中常見(jiàn)的3種情況，結(jié)合民法典最新規(guī)定進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。 第一種情況：僅支付定金，該情況下可能會(huì)出現(xiàn)“定金罰則”和“違約責(zé)任”競(jìng)合的情形。 鑒于定金和違約金在目的、性質(zhì)、功能等方面基本是相同的，故法律明確規(guī)定，二者不能并用，而應(yīng)由守約方選擇適用。但在司法實(shí)踐中，房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定的定金金額普遍較低，賣(mài)房人因違約所獲得的房?jī)r(jià)上漲的利益遠(yuǎn)大于定金賠償額，常常出現(xiàn)賣(mài)房人主動(dòng)適用定金罰則違約的情形，對(duì)此，新修訂的民法典第五百八十八條規(guī)定，定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失的，對(duì)方可以請(qǐng)求賠償超過(guò)定金數(shù)額的損失。加大了對(duì)違約方的懲罰力度，更加體現(xiàn)“商事?tīng)?zhēng)議案件中不應(yīng)當(dāng)使違約方獲益”的原則。 第二種情況：買(mǎi)房人支付了一定比例的購(gòu)房款，該情況下應(yīng)依據(jù)買(mǎi)房人支付行為是否符合合同約定來(lái)確定出賣(mài)人的違約責(zé)任。 民法典第五百七十七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。對(duì)于二手房買(mǎi)賣(mài)合同而言，買(mǎi)房人可能出現(xiàn)的違約行為主要是逾期付款。那么，在合同中對(duì)買(mǎi)房人的支付節(jié)點(diǎn)進(jìn)行明確約定的情況下，應(yīng)當(dāng)查明買(mǎi)房人是否按照合同約定時(shí)間支付了購(gòu)房款，如買(mǎi)房人不存在付款逾期，無(wú)論爭(zhēng)議產(chǎn)生時(shí)買(mǎi)房人支付的購(gòu)房款多少，出賣(mài)人均應(yīng)按照合同約定承擔(dān)全部違約責(zé)任。根據(jù)民法典第五百八十四條之規(guī)定，司法實(shí)踐中，買(mǎi)房人可向賣(mài)房人主張違約金及賠償合同解除給買(mǎi)房人造成的損失（已支付購(gòu)房款利息損失、房?jī)r(jià)上漲的損失等）。但另一方面，房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于雙務(wù)合同，在買(mǎi)房人也存在違約行為即逾期付款的情況下，在確定出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金時(shí)應(yīng)相應(yīng)扣減買(mǎi)房人逾期付款違約金，而不宜機(jī)械地按照比例確定出賣(mài)人違約責(zé)任比例。 第三種情況：買(mǎi)房人支付了全部購(gòu)房款。 該種情況下，一般視為買(mǎi)房人已履行了全部合同義務(wù)。如因出賣(mài)人原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法履行或買(mǎi)受人解除合同的，除出賣(mài)人能夠證明存在不可抗力或情勢(shì)變更情形外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照合同確定承擔(dān)全部違約責(zé)任。近年來(lái)，隨著人們交易安全意識(shí)的增強(qiáng)，二手房交易中出現(xiàn)了一種新的給付模式，即在房屋過(guò)戶登記辦理前，買(mǎi)房人不直接將房款支付給賣(mài)房人，而是按照合同約定支付給第三方，由賣(mài)房人直接向第三方受領(lǐng)，在司法實(shí)踐中，就常常出現(xiàn)賣(mài)房人為了遲延辦理過(guò)戶登記而怠于向第三方受領(lǐng)房款的現(xiàn)象。對(duì)此，民法典第五百八十九條明確規(guī)定，債務(wù)人按照約定履行債務(wù)，債權(quán)人無(wú)正當(dāng)理由拒絕受領(lǐng)的，債務(wù)人可以請(qǐng)求債權(quán)人賠償增加的費(fèi)用。該規(guī)定旨在打擊賣(mài)房人通過(guò)怠于受領(lǐng)房款減輕自身違約責(zé)任的現(xiàn)象，具體效果仍待司法實(shí)踐論證。 總之，鑒于供求不平衡現(xiàn)狀，二手房交易市場(chǎng)中仍然由賣(mài)房人掌握主導(dǎo)權(quán)，因賣(mài)房人違約引起的糾紛在房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛中仍然占據(jù)較大比重，但隨著二手房交易制度及相關(guān)配套法律、法規(guī)的進(jìn)一步健全，交易安全將進(jìn)一步得到提升，買(mǎi)房人的合法權(quán)益也將得到更好的保障。 關(guān)于買(mǎi)房問(wèn)題，南瓜大房子公眾號(hào)每日一個(gè)購(gòu)房小技巧，深度分析武漢房地產(chǎn)、教育、財(cái)經(jīng)等領(lǐng)域，學(xué)些知識(shí)，讓你買(mǎi)房不踩坑，歡迎粉絲后臺(tái)留言互動(dòng)~ |
