|
無(wú)論是買(mǎi)過(guò)房，還是即將要買(mǎi)房的朋友，想必都遇到過(guò)這個(gè)情況：有的房屋居住權(quán)70年、有的居住權(quán)才40年，還有一種是小產(chǎn)權(quán)房......這到底有什么別？
要想知道這個(gè)區(qū)別，我們就需要搞清楚什么是房屋產(chǎn)權(quán)。
01、什么是房屋產(chǎn)權(quán)？
房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，房屋所有權(quán)的期限為永久，而土地使用權(quán)根據(jù)有關(guān)法規(guī)為40、50年或70年不等，屆滿自動(dòng)續(xù)期，續(xù)費(fèi)按當(dāng)時(shí)的1%-10%來(lái)增收（即土地使用權(quán)出讓金）。
具體來(lái)講，房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，房屋所有權(quán)屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)，是私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種，受到我國(guó)《物權(quán)法》的保護(hù)，其年限是永久的。而根據(jù)我國(guó)《憲法》，土地的所有權(quán)屬于國(guó)家和集體所有，所以土地使用權(quán)是國(guó)家向組織、機(jī)構(gòu)及個(gè)人出讓的一項(xiàng)使用權(quán)，根據(jù)土地規(guī)劃用途的不同，土地的最高使用年限又分為40年、50年和70年不等，到期后可重新繳納土地出讓金，獲得土地繼續(xù)使用權(quán)。
也就是說(shuō)，這個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)使用年限主要是由土地使用權(quán)決定的。
02、房屋產(chǎn)權(quán)為什么有70年、40年之分？
據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（國(guó)務(wù)院令第55號(hào)） 第十二條, 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：
用途不同，土地使用權(quán)出讓年限不同。通俗點(diǎn)講，就是民用住宅用地權(quán)屬年限最高為70年，工業(yè)用建筑用地和綜合類用地最高為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地最高為40年，這也就是為什么，我們房屋產(chǎn)權(quán)證會(huì)有70年、50年、40年之分。
03、什么是大小產(chǎn)權(quán)房？
首先需要知道，“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
小產(chǎn)權(quán)房在我們身邊是很常見(jiàn)的，沒(méi)有獨(dú)立紅本的都是小產(chǎn)權(quán)房，例如我們比較常見(jiàn)的城中村宅基地性質(zhì)的農(nóng)民房，商業(yè)用地，工業(yè)用地，村集體用地，大紅本產(chǎn)權(quán)等等都統(tǒng)稱為小產(chǎn)權(quán)房。
特征
從價(jià)格看，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40%至60%。
從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅。
從買(mǎi)賣(mài)手續(xù)看，沒(méi)有繳納商品房買(mǎi)賣(mài)的契稅。
從使用成本看，物業(yè)費(fèi)便宜、水電費(fèi)便宜、采暖費(fèi)便宜。
從物業(yè)管理看，由鄉(xiāng)政府指定的開(kāi)發(fā)商成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理或是沒(méi)有物業(yè)管理等，服務(wù)管理水平不是很高。
而相對(duì)應(yīng)的大產(chǎn)權(quán)房就是我們購(gòu)買(mǎi)的普通商品房，由國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，年限一般都是40年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)和70年產(chǎn)權(quán)。
按房屋產(chǎn)權(quán)分類
產(chǎn)權(quán)名稱
土地所有權(quán)
費(fèi)用繳納類型
權(quán)屬辦法單位
抵押、貸款等
大產(chǎn)權(quán)
國(guó)家所有
土地出讓金等
國(guó)家、房管局
可辦理
小產(chǎn)權(quán)
集體所有
未繳納
鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村
不可辦理
按房屋所有權(quán)分類
按房屋所有權(quán)的歸屬進(jìn)行的分類。在現(xiàn)階段，我國(guó)住宅類房屋按產(chǎn)權(quán)可劃分為：
（1）國(guó)家所有住宅;
（2）勞動(dòng)群眾集體所有住宅;
（3）公民私人所有住宅;
（4）其他經(jīng)濟(jì)組織(如中外合資企業(yè)等)所有住宅。非住宅類房屋主要是全民所有制(國(guó)家房產(chǎn))和集體所有制的房產(chǎn)，其他經(jīng)濟(jì)組織所有房產(chǎn)只是少量的。
大產(chǎn)權(quán)房可以進(jìn)行抵押貸款，最高為房屋評(píng)估價(jià)格的七成，但是小產(chǎn)權(quán)房在一般的商業(yè)銀行都是無(wú)法抵押的，不過(guò)有一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)信用社和小額貸款公司可能會(huì)認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房的抵押。小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法獲得商業(yè)銀行抵押認(rèn)可的最大問(wèn)題在于，土地是屬于集體所有的，一般情況下不能上市交易，只能在村集體之內(nèi)轉(zhuǎn)讓。
|
